「不動産投資の利回りって何％あればいいの？」
「表面利回りと実質利回りの違いがよくわからない…」
「利回り10％の物件って本当にお得なの？」
不動産投資を検討している方なら、一度は抱く疑問ですよね。
実は、不動産投資の利回りには3種類あり、それぞれ意味が全く異なります！
利回りだけを見て判断すると、思わぬ落とし穴にハマってしまうことも。
この記事では、不動産投資の利回り計算を完全網羅！
表面利回り・実質利回り・想定利回りの違い、エリア別・物件種別の最新相場、利回りだけで判断してはいけない5つの罠、利回り10％以上の物件の見極め方まで、実践的なポイントを徹底解説します。
不動産投資の利回りとは？3種類の利回りの違いを理解しよう
まずは、不動産投資における利回りの基本から理解していきましょう。
利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標です。
表面利回り（グロス利回り）は物件選びの第一歩
不動産投資でよく使われるのが表面利回り（グロス利回り）です。
物件情報サイトに掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りなんです。
表面利回りの計算方法
計算式
表面利回り（％）= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
計算例
・物件価格：1億円
・年間家賃収入：500万円
・表面利回り：500万円 ÷ 1億円 × 100 = 5％
特徴
・経費を考慮しない単純計算
・物件の収益性を大まかに把握できる
・物件比較の第一段階で使う指標
表面利回りはシンプルで分かりやすいのが特徴です。
ただし、固定資産税や管理費などの経費は一切考慮していないため、実際の収益性とは大きく異なることがあります。
実質利回り（ネット利回り）が本当の収益性を示す
本当の収益性を知るには、実質利回り（ネット利回り）を計算する必要があります。
実質利回りは、年間の経費を差し引いた実際の手取り収入から計算します。
実質利回りの計算方法
計算式
実質利回り（％）= （年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100
年間経費に含まれるもの
・固定資産税・都市計画税
・管理費・修繕積立金
・管理委託料
・火災保険料・地震保険料
・修繕費用
・その他ランニングコスト
計算例
・物件価格：1億円
・年間家賃収入：500万円
・年間経費：120万円
・実質利回り：（500万円 − 120万円）÷ 1億円 × 100 = 3.8％
表面利回り5％の物件でも、実質利回りは3〜4％程度になることが多いんです。
投資判断をする際は、必ず実質利回りを計算して比較しましょう。
想定利回りは満室前提のシミュレーション指標
一棟マンションやアパートでよく使われるのが想定利回りです。
これは、満室状態を前提とした理想的な利回りを示します。
想定利回りの計算方法
計算式
想定利回り（％）= 年間想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
年間想定家賃収入とは
・全室が満室の状態で得られる年間家賃
・周辺相場から算出した適正家賃をもとに計算
・空室や家賃下落リスクは考慮しない
計算例
・物件価格：1億円
・1室の家賃：8万円
・部屋数：6室
・年間想定家賃収入：8万円 × 6室 × 12ヶ月 = 576万円
・想定利回り：576万円 ÷ 1億円 × 100 = 5.76％
想定利回りはあくまで理想的な数字です。
実際には空室が発生したり、家賃を下げざるを得ないケースもあるため、現実的な収益はもっと低くなります。
えっ？利回りって3種類もあるの？どれを見ればいいのかしら？
投資判断をするときは「実質利回り」を必ずチェックするにゃ！表面利回りだけ見ると失敗するにゃ！
不動産投資の利回り相場。エリア別・物件種別の最新データ
では、実際の不動産投資の利回り相場はどのくらいなのでしょうか？
エリアや物件種別によって、利回りは大きく変わってきます。
東京23区と首都圏の利回り相場は3〜5％
東京23区をはじめとする首都圏は、物件価格が高いため利回りは低めです。
ただし、賃貸需要が安定しているため、空室リスクは比較的低いという特徴があります。
| エリア | 区分マンション表面利回り | 実質利回り目安 |
|---|---|---|
| 東京23区内 | 3.8〜4.1％ | 3.0〜3.5％ |
| 東京市部 | 4.3〜4.6％ | 3.5〜4.0％ |
| 横浜市 | 4.3％ | 3.5〜4.0％ |
| 川崎市 | 4.3％ | 3.5〜4.0％ |
| 埼玉主要都市 | 4.6〜4.7％ | 3.8〜4.2％ |
| 千葉主要都市 | 4.7％ | 3.8〜4.2％ |
東京23区の区分マンションなら、表面利回り4％前後が相場です。
実質利回りで見ると、3％台になることがほとんどですね。
地方都市は利回り5〜9％で高め
札幌、仙台、福岡などの地方都市は、首都圏と比べて利回りが高めです。
物件価格が手頃で、家賃収入もそこそこ取れるため、利回り重視の投資家に人気があります。
| エリア | 一棟マンション表面利回り | 一棟アパート表面利回り |
|---|---|---|
| 札幌市 | 5.0〜5.2％ | 7.5〜8.5％ |
| 仙台市 | 5.0〜5.2％ | 7.5〜8.5％ |
| 福岡市 | 5.0〜5.5％ | 8.0〜9.0％ |
| その他地方都市 | 5.5〜6.5％ | 8.5〜9.5％ |
地方都市の一棟アパートなら、表面利回り8〜9％も狙えます。
ただし、空室リスクや人口減少リスクも考慮する必要があります。
物件種別で見る利回りの違いと特徴
不動産投資は、物件の種類によっても利回りが大きく変わります。
| 物件種別 | 全国平均表面利回り | 初期投資額 | 管理の手間 |
|---|---|---|---|
| 区分マンション | 6.87％ | 低い（数百万円〜） | 少ない |
| 一棟マンション | 7.52％ | 非常に高い（数億円〜） | 多い |
| 一棟アパート | 8.98％ | 高い（数千万円〜） | 多い |
| 戸建て | 8.0〜10.0％ | 中程度（数百万円〜） | やや多い |
初心者の方は、区分マンションから始めるのがおすすめです。
利回りは低めですが、管理の手間が少なく、リスクも比較的低いからです。
物件種別ごとの特徴
区分マンション
・初期投資が少なく始めやすい
・管理の手間が少ない
・利回りは低めだが安定性が高い
・初心者向け
一棟マンション
・高額な初期投資が必要
・複数の部屋で収益を分散できる
・空室リスクを抑えやすい
・経験者向け
一棟アパート
・利回りが最も高い
・土地付きで資産価値がある
・管理の手間がかかる
・中級者以上向け
戸建て
・ファミリー層に安定需要
・長期入居が期待できる
・修繕費用が高額になりがち
・中級者向け
わぁ！地方都市なら利回り8〜9％もあるのね！すごいわ！
ちょっと待つにゃ！利回りが高い分、空室リスクや人口減少リスクも高いんだにゃ！数字だけで飛びつくと危険だにゃ！
利回りだけで判断してはいけない！見落としがちな5つの罠
不動産投資で最も危険なのが、利回りだけを見て物件を選んでしまうことです。
ここでは、多くの投資家が陥りがちな5つの罠を解説します。
表面利回りの過信と運営コストの軽視
最も多い失敗が、表面利回りだけを見て購入してしまうことです。
表面利回り8％の物件でも、年間経費が100万円かかれば、実質利回りは大きく下がります。
必ず実質利回りで比較するようにしましょう。
空室リスクとローン返済負担の見落とし
満室を前提に計算していると、空室リスクで大きな損失を被ることがあります。
常に満室というのは現実的ではありません。
空室率を考慮した利回り計算が必須です。
長期的な資産価値変動を考慮しない危険性
不動産投資は長期的な視点が欠かせません。
賃貸収入だけでなく、将来の売却益（または損失）も投資の総合収益に大きく影響します。
目先の利回りだけでなく、20年後、30年後の資産価値まで考えて投資しましょう。
えっ！？利回り8％でも実質は5％以下になるの！？騙された気分だわ！
だから表面利回りだけ見ちゃダメって言ったにゃ！経費、空室、ローン返済、全部考慮するにゃ！
利回り10％以上の高利回り物件の見極め方
「利回り10％以上」という魅力的な物件を見つけたら、要注意です。
高利回り物件には、必ず何かしらのリスクが潜んでいます。
高利回り物件に潜む6つのリスクチェックポイント
利回り10％以上の物件を検討する際は、以下の6つのポイントを必ずチェックしましょう。
高利回り物件のリスクチェックポイント
①空室率と実際の稼働率
・過去3年間の空室履歴を確認
・現在の入居状況は？
・周辺の賃貸需要は安定しているか？
・満室想定が現実的か？
②修繕・管理コストの過小評価リスク
・築年数が古くないか？（築20年以上は要注意）
・大規模修繕の履歴を確認
・今後5年以内の修繕予定は？
・外壁、屋上防水の状態チェック
③ローン返済負担とのバランス
・ローン返済後のキャッシュフローは？
・金利上昇リスクは考慮しているか？
・返済期間は適切か？
・頭金はどのくらい必要？
④地域の将来性・人口動態
・人口は増加傾向か？減少傾向か？
・駅からの距離は？
・周辺の商業施設、学校の状況
・再開発計画はあるか？
⑤法的・建築的なリスク
・旧耐震基準の物件ではないか？（1981年以前）
・違法建築ではないか？
・用途地域の制限は？
・接道義務を満たしているか？
⑥利回りの計算根拠
・「想定利回り」なのか「実質利回り」なのか？
・どのような前提で計算されているか？
・周辺相場と比べて家賃設定は妥当か？
・経費の見積もりは適切か？
高利回り物件は、何かしらの問題を抱えているケースがほとんどです。
表面的な数字に惑わされず、徹底的にリスクを洗い出しましょう。
実際の物件で利回り計算シミュレーション
実際の物件を例に、利回り計算をシミュレーションしてみましょう。
物件A：東京23区内の区分マンション
物件情報
・物件価格：2,500万円
・築年数：築15年
・専有面積：25㎡
・月額家賃：9万円
・管理費・修繕積立金：月額1.5万円
表面利回り
年間家賃収入：9万円 × 12ヶ月 = 108万円
表面利回り：108万円 ÷ 2,500万円 × 100 = 4.32％
実質利回り
年間家賃収入：108万円
− 管理費・修繕積立金：18万円
− 固定資産税・都市計画税：8万円
− 管理委託料（5％）：5.4万円
− 火災保険料：1.5万円
= 実質収入：75.1万円
実質利回り：75.1万円 ÷ 2,500万円 × 100 = 3.0％
物件B：地方都市の一棟アパート
物件情報
・物件価格：5,000万円
・築年数：築25年
・部屋数：8室（1K）
・月額家賃：1室あたり4万円
・満室想定家賃：月額32万円
表面利回り（満室想定）
年間想定家賃収入：32万円 × 12ヶ月 = 384万円
表面利回り：384万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 7.68％
実質利回り（空室率15％考慮）
年間実質家賃収入：384万円 × 85％ = 326.4万円
− 固定資産税・都市計画税：30万円
− 管理委託料（5％）：16.3万円
− 火災保険料：5万円
− 修繕費用積立：20万円
= 実質収入：255.1万円
実質利回り：255.1万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 5.1％
このように、表面利回りと実質利回りには大きな差があることが分かります。
物件Bは表面利回り7.68％ですが、実質利回りは5.1％まで下がりました。
安定収益を実現する物件選びの具体的基準
安定した収益を実現するために、物件選びで押さえるべき基準をまとめます。
利回りだけでなく、立地・物件状態・賃貸需要・出口戦略を総合的に判断することが、不動産投資成功の鍵です。
高利回り物件って、こんなにチェックポイントがあるのね…難しいわ…
最初は大変だけど、この基準を守れば失敗のリスクを大きく減らせるにゃ！一つずつ確認していくにゃ！
まとめ
不動産投資の利回り計算について、詳しく見てきました。
利回りは不動産投資の重要な指標ですが、利回りだけで判断するのは非常に危険です。
不動産投資で成功するには、正しい利回り計算と総合的な判断力が必要です。
これから不動産投資を始める方へのアドバイス
①まずは実質利回りで計算する習慣を
表面利回りだけを見ず、必ず経費を差し引いた実質利回りで判断しましょう。
②複数の物件を比較検討する
1つの物件だけでなく、最低でも3〜5件は比較検討してください。
③現地を必ず確認する
ネット情報だけで判断せず、必ず現地に足を運んで周辺環境を確認しましょう。
④専門家に相談する
不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナーなど専門家の意見を聞きましょう。
⑤初心者は区分マンションから
リスクが比較的低い区分マンションから始めるのがおすすめです。
不動産投資は、長期的な視点と正しい知識があれば、安定した収益を生み出す素晴らしい投資手法です。
利回りの正しい計算方法を身につけて、賢い不動産投資を実現してください！
利回りの計算方法、しっかり理解できたわ！これで安心して物件選びができそうね♪
その調子にゃ！焦らず、しっかりリスクを見極めて、長期的な視点で投資するにゃ！
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