ワンルームマンション投資は儲からない？失敗する人の特徴と成功の条件

「ワンルームマンション投資って本当に儲かるの？」
「営業マンに勧められたけど、失敗しないか不安…」
「儲からないって聞くけど、実際どうなの？」

ワンルームマンション投資を検討している方なら、こんな不安を抱えていますよね。

実は、ワンルームマンション投資は失敗する人と成功する人の差が極端に大きい投資手法なんです。

「儲からない」と言われる理由はありますが、正しい知識と戦略があれば安定した収益を得ることも可能です。

ワンルームマンション投資で失敗する人の5つの典型パターン

まずは、実際に失敗した人たちのリアルな事例から見ていきましょう。

これらの失敗パターンを知ることで、同じ轍を踏まないようにできます。

地方の築古物件で空室長期化。年間54万円の想定が破綻

40代会社員のAさんは、地方都市で築古のワンルームマンションを購入しました。購入価格は450万円で、月4.5万円の家賃収入が見込めるという物件でした。

表面利回りは12％と高く、営業マンからは「高利回りで安定収入が得られます！」と勧められたそうです。

しかし、購入から2年後、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまいます。その後、半年間も空室が続き、仕方なく家賃を月3.5万円に下げてようやく入居者が決まりました。

ところが1年後に再び退去。さらに空室期間が続き、売却しようにも買い手がつかない状況に陥ってしまったのです。

Aさんの失敗原因は、立地が悪い地方の築古物件を選んでしまったこと。表面利回りの高さに惹かれて購入しましたが、空室リスクを軽視した結果、収支が完全に破綻してしまいました。

都内新築でローン地獄。毎月2万円の持ち出しが続く

30代会社員のBさんは、都内の新築ワンルームマンションを2,800万円でフルローン購入しました。営業マンからは「家賃保証付きだから安心ですよ！月10万円の家賃収入が確実に入ります」と説明されていました。

しかし、実際にはローン返済が月12万円で、家賃保証の10万円を差し引いても毎月2万円以上の持ち出しが発生していたのです。

さらに3年後、家賃保証が見直されて月8.5万円に引き下げられてしまいます。持ち出しは月3.5万円に増加し、年間42万円もの赤字に。売却を検討したところ、査定額は1,800万円。購入価格の2,800万円から1,000万円もの含み損を抱えることになってしまいました。

Bさんの失敗原因は、ずさんな資金計画です。営業マンの「家賃保証があるから安心」という言葉を信じて、ローン返済額と家賃収入のバランスを十分に検討しませんでした。

キャッシュフローがゼロ。築15年物件の収支が悪化

30代会社員のDさんは、築15年のワンルームマンションを1,500万円で購入しました。月10万円の家賃で表面利回りは8％。「これなら安定した収入が得られる」と期待していました。

しかし、実際に計算してみると、年間家賃収入120万円から、ローン返済80万円、管理費・修繕積立金24万円、固定資産税12万円、管理委託料6万円、その他経費5万円を差し引くと、手取りはマイナス7万円になってしまったのです。

Dさんの失敗は、表面利回りだけを見て購入してしまったこと。管理費、修繕積立金、税金などのランニングコストを軽視した結果、キャッシュフローが赤字になってしまいました。

他にもよくある失敗パターンとして、単身者向けワンルームは転勤や結婚で入居者の入れ替わりが激しく、平均入居期間は2〜3年。入れ替わりのたびに原状回復費用が10〜20万円、空室期間の家賃損失が10〜20万円かかります。

また、営業マンの「節税になります！」「将来の年金代わりになります！」という甘い言葉を鵜呑みにして、実際には節税効果が初年度のみだったり、家賃保証が2年後に大幅減額される契約だったりするケースも少なくありません。

これらの失敗事例に共通するのは、不動産会社の言葉を鵜呑みにして、自分で調査・検証しなかったことです。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる3つの理由を論破

ワンルームマンション投資には「儲からない」という否定的な意見が多くあります。

しかし、これらの意見には誤解や偏見も含まれているんです。ここでは、よく言われる3つの批判に対して反論していきます。

利回りが低くて儲からない？長期的視点で見れば資産形成できる

「ワンルームマンションは利回りが低くて儲からない」という批判をよく聞きます。確かに、ワンルームマンションの利回りは4〜6％程度と、他の投資と比べて低めです。

しかし、これは短期的な視点で見た場合の話なんです。

さらに、好立地の物件は資産価値が下がりにくく、売却時に購入価格の80〜90％で売れることも珍しくありません。家賃収入と売却益を合わせたトータルリターンで考えれば、十分な収益性があるんです。

株式投資は元本割れリスクが高く、FXはハイリスク・ハイリターンですが、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンで安定性が高いという特徴があります。利回り5％でも、30年間の長期保有で見れば、安定した資産形成ができるのです。

毎月のコストで手残りが少ない？節税効果と資産価値上昇を考慮せよ

「管理費や修繕積立金がかかって、毎月の手残りが少ない」という批判もよく聞きます。しかし、この批判は節税効果を考慮していないんです。

不動産投資には大きな節税メリットがあります。初年度は登記費用や不動産取得税などが経費計上できるため、赤字になって所得税・住民税が還付されます。年収700万円の人なら、10〜30万円の還付が受けられることも。

また、都心の好立地物件は資産価値が維持され、再開発エリアなら資産価値が上昇することもあります。月々のキャッシュフローがマイナスでも、資産として蓄積されているんです。

毎月の手残りだけでなく、節税効果と資産価値も含めて総合的に判断すべきなのです。

空室リスクが高い？立地選びと管理会社で回避できる

「ワンルームは1室しかないから、空室になると収入がゼロになる」という批判もあります。確かに空室リスクは存在しますが、適切な立地を選べば大幅に下げられるんです。

駅徒歩5分以内、主要駅へのアクセスが良い、大学や企業が近い、商業施設が充実している、治安が良いといった条件を満たせば、空室リスクは最小化できます。

さらに、2〜3室保有すれば、1室が空室でも収入はゼロになりません。ポートフォリオを組むことでリスク分散ができるんです。空室リスクは確かに存在しますが、立地選び・管理会社選び・複数保有で十分にコントロール可能です。

ワンルームマンション投資で成功するための3つの条件

失敗事例を見て、成功の条件も理解できてきましたね。

ここでは、ワンルームマンション投資で成功するための3つの絶対条件をお伝えします。

条件①駅近で需要の高い立地を選ぶ

ワンルームマンション投資の成功は、立地がすべてと言っても過言ではありません。

まず、駅からの距離が重要です。駅徒歩5分以内がベストで、最低でも徒歩10分以内の物件を選びましょう。駅から遠いほど空室リスクが高まります。

次に、主要駅へのアクセスを確認してください。東京・新宿・渋谷・池袋などの主要駅まで30分以内で、できれば乗り換えなしが理想です。通勤の利便性が高い物件は、入居者がすぐに決まります。

これらの条件を満たす物件なら、空室リスクは大幅に下がります。東京23区の駅徒歩5分以内の物件なら、空室期間は平均1ヶ月以内です。

おすすめエリアは、文京区（大学が多い）、品川区（企業が多い）、港区（富裕層向け）、渋谷区（若者に人気）、新宿区（アクセス抜群）、豊島区（学生が多い）などです。

条件②綿密な資金計画とリスク想定を怠らない

立地が良くても、資金計画が甘ければ失敗します。

まず、初期費用をしっかり把握しましょう。物件価格の5〜10％が初期費用の目安です。登記費用、不動産取得税、仲介手数料、火災保険料、ローン手数料など、余裕を持って準備してください。

月々の収支シミュレーションも必須です。例えば、家賃収入が10万円でも、ローン返済7万円、管理費・修繕積立金2万円、管理委託料0.5万円、固定資産税（月割）0.8万円を差し引くと、手残りはマイナス0.3万円になることもあります。

最悪のシナリオを想定して、それでも耐えられる資金計画を立てることが重要です。

条件③不動産会社の情報を鵜呑みにせず自分で調査する

最も重要なのが、自分で調査・検証することです。

周辺の家賃相場を調査しましょう。SUUMO、HOME’Sなどで類似物件を検索して、同じエリア、同じ築年数、同じ間取りで比較してください。不動産会社の想定家賃が妥当かを確認することが大切です。

空室率も調査が必要です。周辺物件の空室状況を確認し、不動産ポータルサイトで長期間掲載されている物件をチェックしましょう。地域の空室率データも確認してください。

営業マンの言葉を信じるのではなく、自分の目で確かめることが大切なんです。

営業マンの甘い言葉に騙されない！10のチェックリスト

ワンルームマンション投資の失敗の多くは、営業マンの甘い言葉に乗せられたことが原因です。

ここでは、騙されないための具体的なチェックリストをお伝えします。

デメリットを隠す営業マンは要注意

信頼できる営業マンかどうかを見極める最初のポイントは、物件のデメリットもきちんと説明しているかです。

優良な営業マンは、築年数、空室リスク、修繕歴を正直に話し、周辺の競合物件についても触れてくれます。最悪のシナリオも想定して説明し、「絶対儲かる」とは言いません。

次のチェックポイントは、物件の現地を自ら見て案内しているかです。優良な営業マンは必ず現地案内をし、周辺環境についても詳しく、実際に住んでいる人の声を知っています。最寄り駅からの道のりを一緒に歩いてくれることも。

要注意な営業マンは、資料や写真だけで説明し、現地を見せたがりません。周辺環境について詳しくなく、「わざわざ見に行く必要ない」と言うような人は避けましょう。

さらに、営業担当者が自分自身で不動産投資を経験しているかも重要です。自身も不動産投資をしている営業マンは、実体験に基づいたアドバイスができ、失敗談も含めてリアルな話をしてくれます。投資家目線で提案してくれるので信頼できます。

契約を急がせる言動と質問への誠実さをチェック

契約を急がせる言動がないかも重要なチェックポイントです。

質問に誠実に答えているかも見極めポイントです。空室になった場合の具体的な対策、家賃保証の見直し条件、修繕費用の相場、売却時の想定価格、過去のトラブル事例など、具体的な質問をしてみましょう。

質問をはぐらかしたり、「心配ない」と根拠なく断言したり、納得できる説明がなかったり、曖昧な回答ばかりの営業マンは避けた方がいいでしょう。

周辺環境や将来的な資産価値について具体的な説明があるかも確認してください。最寄り駅の利用者数の推移、周辺の再開発計画、人口動態、商業施設の出店・撤退予定、競合物件の供給状況など、具体的なデータを持って説明できる営業マンは信頼できます。

他の顧客の声や実績を公開しているかもポイントです。信頼できる会社は、顧客の成功事例を公開し、入居率のデータを開示しています。口コミや評価を確認でき、透明性があります。

収支シミュレーションの根拠が明確かを確認

物件の収支シミュレーションの根拠が明確かも、必ずチェックしましょう。

家賃設定の根拠（周辺相場と比較）、管理費・修繕積立金の将来的な値上がり、税金の計算の正確さ、ローン金利は固定か変動か、空室率の想定は現実的か、最悪ケースのシミュレーションはあるか、といった項目を確認してください。

契約書類や重要事項説明をきちんと理解させてくれるかも大切です。優良な営業マンは、重要事項説明書を丁寧に説明し、難しい用語をわかりやすく解説してくれます。質問に時間をかけて答え、理解するまで契約を急ぎません。

説明が雑で、早口で流し読みし、質問しにくい雰囲気を作り、「大丈夫、みんな理解してない」と言うような営業マンは避けましょう。

最後に、担当変更を遠慮なく依頼できるかも覚えておいてください。営業担当との相性は重要で、信頼できないと感じたら遠慮なく変更依頼しましょう。会社は良いが担当が悪いケースもあるので、自分に合った担当者を見つけることが大切です。

これらの10のチェックリストを使えば、悪質な営業マンに騙されるリスクを大幅に減らせます。契約前に必ず確認しましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資の真実について、詳しく見てきました。

「儲からない」と言われる理由はありますが、正しい知識と戦略があれば十分成功できる投資手法です。

ワンルームマンション投資は、短期間で大きく儲ける投資ではありません。

しかし、正しい知識と戦略、そして冷静な判断力があれば、長期的に安定した収益を得られる優れた資産形成手段です。

これからワンルームマンション投資を始める方は、この記事で紹介した失敗事例から学び、成功の3条件を守ってください。営業マンの10のチェックリストをプリントして面談に持参し、最低でも1週間は検討時間をもらいましょう。焦らず、家族や専門家に相談し、複数の物件を比較検討してから決めることが大切です。

ワンルームマンション投資は、正しい知識を持った人だけが成功できる投資です。この記事で学んだ知識を武器に、賢いワンルームマンション投資を実現してください！