アパート経営は本当に儲かる?収支の想定と失敗しない5つの鉄則

「アパート経営って本当に儲かるの?」
「収支シミュレーションってどうやって作るの?」
「失敗しないためのポイントが知りたい!」

土地活用を検討している地主の方や、不動産投資を始めたい方なら、こんな疑問を抱えていませんか?

実は、アパート経営は正しい収支シミュレーションとリスク管理ができれば、安定した収益を得られます!

でも、楽観的な見通しだけで始めると、大きな失敗につながることも。

アパート経営の収支シミュレーション。20年間の実例で徹底解説

アパート経営を始める前に、現実的な収支シミュレーションを作ることが最重要です。

業者が作る甘い見通しを鵜呑みにすると、後で大きな後悔につながります。

実例:東京都内10室ワンルームアパートの収支

まずは、具体的な物件例で20年間の収支をシミュレーションしてみましょう。

この物件の年間収支を詳しく見ていきます。

年間実質収支:1,056万円(収入)−322万円(支出)=約734万円の手取り収入

一見すると、年間734万円も儲かるように見えますが、これは理想的な状態です。

実際には、空室や家賃下落、突発的な修繕費などを考慮する必要があります。

空室率を考慮した現実的な収支

現実的な空室率を10%と仮定すると、収支は大きく変わります。

さらに、5年目、10年目には大規模修繕が必要になることも。

20年間のキャッシュフロー推移

20年間の収支推移を表にまとめると、以下のようになります。

年数	年間収入	年間支出	大規模修繕	実質収支	累計収支
1年目	950万円	322万円	0円	628万円	628万円
5年目	920万円	322万円	0円	598万円	3,008万円
10年目	880万円	322万円	300万円	258万円	5,578万円
15年目	840万円	322万円	250万円	268万円	8,228万円
20年目	800万円	322万円	0円	478万円	10,828万円

20年間の累計収支:約1億828万円

初期投資5,000万円に対して、20年間で約1億828万円のリターン。

これは、年平均約541万円の収益になります。

ただし、この数字は比較的恵まれた条件での試算です。

立地が悪い、空室率が高い、修繕費が想定以上にかかる、などの要因で収支は大きく変動します。

初期投資・ローン返済・維持費の内訳を完全公開

アパート経営には、膨大な初期投資と継続的な支出が必要です。

それぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。

初期投資の詳細内訳

アパート経営を始めるには、物件価格の10〜30%程度の自己資金が必要です。

5,000万円の物件を建てるのに、約1,570万円の自己資金が必要です。

これは、建築費のみの場合。土地から購入する場合は、さらに土地代と諸費用が必要になります。

ローン返済の詳細シミュレーション

アパートローンは、一般的に金利1.5〜3%、返済期間20〜35年です。

30年間で1,328万円も利息を支払う計算です。

これは、アパート経営の大きなコストになります。

維持費(ランニングコスト)の内訳

アパート経営には、毎年継続的に発生するコストがあります。

これに加えて、ローン返済約180万円があるので、年間支出は合計345〜375万円になります。

家賃収入が1,056万円(満室時)なので、支出は収入の約33%を占めます。

利回り別の損益分岐点。表で一目瞭然

アパート経営の成否は、利回りで大きく変わります。

利回り別の損益分岐点を見ていきましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

まず、2種類の利回りを理解しましょう。

例えば、5,000万円の物件で年間家賃収入500万円の場合:

表面利回り:500万円÷5,000万円×100=10%

一方、年間経費200万円、購入諸費用500万円とすると:

実質利回り:(500万円−200万円)÷(5,000万円+500万円)×100=約5.5%

表面利回り10%でも、実質利回りは5.5%まで下がります。

利回り別の損益分岐点比較表

利回りによって、経営の安定性が大きく変わります。

表面利回り	実質利回り	損益分岐点	経営の安定性	コメント
6%	4%	6%	✕ 赤字リスク大	金利+管理費で利益なし
8%	6%	6%	△ ギリギリ	ローン返済と経費でほぼ消える
10%	8%	6%	○ 利益確保可能	実質的に収益が出せるライン
12%	10%	6%	◎ 安全マージン	空室リスクにも対応可能
15%	12%	6%	◎ 高収益	理想的だが競争も激しい

損益分岐点は約6%が目安です。

これは、ローン返済コスト(元本+金利)+ランニングコストの合計です。

実質利回り8%以上を確保できれば、安定した経営が可能になります。

都市部と地方の利回り相場

利回りは、立地によって大きく異なります。

都市部は利回りが低いですが、空室リスクも低いです。

地方は利回りが高いですが、空室リスクも高いので注意が必要です。

空室リスク・修繕リスクへの対策法。安定経営の秘訣

アパート経営で最も怖いのが、空室リスクと修繕リスクです。

この2つのリスクへの対策が、成功の鍵を握ります。

空室リスクへの6つの対策

空室が続くと、収入が途絶えますが、ローン返済や維持費は待ってくれません。

空室対策で最も重要なのは、①立地選びです。

立地が悪い物件は、どんなに対策しても空室リスクが高いままです。

修繕リスクへの4つの対策

建物は必ず劣化します。修繕費用を見込んでおかないと大変です。

修繕リスクは、②修繕積立金で備えることが基本です。

毎年しっかり積み立てておけば、大規模修繕時にも慌てません。

空室率と修繕費の現実的な見積もり

業者のシミュレーションは、楽観的すぎることが多いです。

現実的な数字で計画を立てましょう。

これらの数字を織り込んで、現実的な収支計画を立てることが重要です。

サブリース契約のメリット・デメリット徹底比較

サブリース契約は、空室リスクを軽減できる一方で、デメリットもあります。

メリット・デメリットを正しく理解して判断しましょう。

サブリース契約とは?

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する仕組みです。

サブリース契約の5つのメリット

サブリース契約には、オーナーにとって大きなメリットがあります。

特に、①家賃保証は大きな魅力です。

空室でも収入が途絶えないので、安心して経営できます。

サブリース契約の5つのデメリット

一方で、サブリース契約には大きなデメリットもあります。

特に、③家賃減額要求は要注意です。

「30年間家賃保証」と言われても、減額される可能性があります。

サブリース契約が向いている人・向いていない人

サブリース契約は、人によって向き不向きがあります。

項目	サブリース向き	サブリース不向き
経営スタイル	手間をかけたくない	積極的に経営したい
リスク許容度	安定重視	リスクを取って高収益
知識・経験	不動産経営が初めて	不動産経営の経験あり
時間	管理に時間を割けない	時間を割ける
立地	空室リスクが高いエリア	人気エリア(満室維持可)
目的	相続税対策	収益最大化

サブリースが向いている人:手間をかけず安定収入を得たい初心者

サブリースが不向きな人:積極的に経営して高収益を狙いたい人

失敗しないための5つの鉄則。成功するアパート経営

最後に、アパート経営で失敗しないための5つの鉄則をお伝えします。

この鉄則を守れば、成功確率が大きく上がります!

鉄則①複数の専門家の意見を聞いて競争力のある物件を選ぶ

1社の提案だけで決めてはいけません。

業者の言いなりにならず、客観的に判断することが重要です。

鉄則②初期投資の費用配分にメリハリをつけ無駄を減らす

お金をかけるべき所とかけなくていい所を見極めましょう。

メリハリをつけることで、コストを10〜20%削減できます。

鉄則③長期の家賃下落・修繕費も見込んだ現実的な収支計画

業者の甘いシミュレーションを信じてはいけません。

厳しめに見積もって、それでも利益が出る計画を立てましょう。

鉄則④資金に余裕を持った計画を立てローン返済リスクに備える

ギリギリの資金計画は危険です。

資金に余裕があれば、空室や修繕にも慌てません。

鉄則⑤管理会社選びは慎重に行い適切な入居者管理・修繕対応を確保

管理会社選びが成功の鍵を握ります。

管理会社は、最低3社面談して比較しましょう。

実際に管理している物件を見せてもらうのも効果的です。

まとめ。アパート経営は計画的に進めれば儲かる

アパート経営の収支シミュレーションと失敗しないための鉄則を見てきました。

正しい知識と現実的な計画があれば、アパート経営は十分に儲かります!

アパート経営は、大きな初期投資と長期的なコミットメントが必要です。

でも、正しい知識と現実的な計画があれば、安定した収益を得られます。

アパート経営は、簡単に儲かる投資ではありません。

でも、この記事で紹介した5つの鉄則を守れば、成功確率は大きく上がります。